Machbarkeitsstudien in Küsnacht und Zollikon: Der erste Schritt vor jedem Neubau

Warum Zollikon und Küsnacht einen eigenen Ansatz bei der Machbarkeitsprüfung erfordern

Die Gemeinden entlang der Zürichsee-Goldküste – Zollikon, Küsnacht und ihre Nachbargemeinden – vereinen kleine, hochwertige Grundstücke mit strengen Zonen- und Baulinienplänen, Seesicht-Schutzbestimmungen und häufig steilem oder unregelmässigem Gelände. Eine Machbarkeitsstudie ist hier keine Formalität, sondern der entscheidende Unterschied zwischen einem Projekt, das reibungslos durch das Baubewilligungsverfahren kommt, und einem, das wegen einer Grenzabstandsverletzung oder eines unrealistischen Baukörperkonzepts monatelang stagniert. Anders als bei der Renovationsplanung, die innerhalb einer bestehenden Gebäudehülle arbeitet, beginnt eine Neubau-Machbarkeitsstudie bei einem leeren Grundstück und muss eine viel grundlegendere Frage beantworten: Was kann hier überhaupt rechtlich, strukturell und finanziell realisiert werden?

Unser Büro hat seinen Sitz in Zollikon, was bedeutet, dass wir täglich mit diesen Zonenrahmen arbeiten – den lokalen Bauordnungen, den kantonalen Zürcher Planungsverordnungen und den spezifischen Grundstücksgeometrien, die in den Goldküste-Gemeinden immer wieder vorkommen.

Was eine Machbarkeitsstudie tatsächlich umfasst

Für einen Neubau verbindet eine solide Machbarkeitsstudie mehrere Analysestränge zu einem kohärenten Gesamtbild – bevor auch nur eine einzige Planungslinie gezogen wird:

• Zonen- und Baurechtsprüfung – zulässige Nutzung, maximale Gebäudehöhe, Ausnützungsziffer und Grenzabstandsvorschriften bezogen auf die Parzelle in Zollikon oder Küsnacht.
• Grundstücks- und Topografieanalyse – Hanglage, Bodenverhältnisse, Erschliessung, Sonnenausrichtung und Nachbarbebauung – all das bestimmt, wie ein Neubau realistischerweise aussehen kann.
• Baukörper- und Volumenstudien – frühe konzeptionelle Skizzen, die testen, wie viel nutzbare Fläche innerhalb der gesetzlichen Grenzen realisierbar ist und wo das Gebäude auf dem Grundstück platziert werden sollte.
• Kosten- und Terminrahmen – ein realistisches Kostenbudget in Grössenordnungen und ein Zeitplan, damit die Projektambition von Anfang an den praktischen Rahmenbedingungen entspricht.
• Risikoidentifikation – alles, was ein Baubewilligungsverfahren verzögern oder blockieren könnte: geschützte Bäume, Nachbarrechte, Grundwasser, Denkmalschutzaspekte oder Erschliessungsprobleme.

Dies ist die Grundlage, die dann direkt in die eigentliche Entwurfsphase einfließt – abgewickelt über unsere Architekturleistungen, sobald die Studie die Projektrichtung bestätigt hat.

Neubau vs. Renovation: Warum unterschiedliche Regeln gelten

Es lohnt sich, diese Unterscheidung klar herauszuarbeiten, denn Bauherren gehen oft davon aus, dass für beide Fälle dieselbe Planungslogik gilt. Ein Renovationsprojekt arbeitet innerhalb eines bestehenden Grundrisses und Tragwerks – die Fragen drehen sich darum, was innerhalb des Bestehenden umgestaltet, aufgewertet oder erweitert werden kann. Ein Neubau beginnt bei null, weshalb die Machbarkeitsstudie die Grundlagen klären muss: Ist das Grundstück wie beabsichtigt bebaubar, welches Volumen und welche Nutzung sind rechtlich zulässig und trägt der Standort die Vorstellungen des Bauherrn überhaupt?

Diese Unterscheidung ist auch zeitlich relevant. Die steuerlichen Rahmenbedingungen für Renovationsprojekte in der Schweiz werden sich ab 2029 ändern, was viele Eigentümer dazu veranlasst, Renovationen jetzt zu planen, um die aktuellen Vorteile zu sichern. Machbarkeitsstudien für Neubauten folgen einem anderen Zeitplan – geprägt von Zonenstabilität und Grundstücksverfügbarkeit statt Steuerfristen – weshalb der richtige Zeitpunkt zum Starten schlicht so früh wie möglich ist, bevor ein Grundstückskauf oder eine Planungsverpflichtung besiegelt wird.

Wie eine Machbarkeitsstudie Ihre Investition schützt

Der Kauf oder Besitz eines Grundstücks an der Goldküste ist eine erhebliche Kapitalverpflichtung. Eine Machbarkeitsstudie ist eine vergleichsweise kleine, frühzeitig getätigte Investition, die die weitaus grössere schützt, die folgt. Sie zeigt Ihnen, bevor Sie eine vollständige Architekturplanung beauftragen, ob das von Ihnen angestrebte Projekt innerhalb der örtlichen Vorschriften realisierbar ist – und wenn nicht, welche Anpassungen es umsetzbar machen. Dieselbe Logik liegt auch einem soliden Kapital- und Risikomanagement bei grösseren Entwicklungsprojekten zugrunde: Beschränkungen frühzeitig erkennen, wenn eine Kurskorrektur noch günstig ist – nicht erst, wenn Pläne, Bewilligungen und Verträge bereits laufen.

Einen Überblick über die Struktur von Zonen- und Bauvorschriften in der Schweiz bietet das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE), das den nationalen Rahmen veröffentlicht, auf dem die kantonalen und kommunalen Regelungen aufbauen.

Die Grundstücke, die am wenigsten Probleme im Baubewilligungsverfahren verursachen, sind jene, bei denen die Machbarkeit geprüft wurde, bevor der Entwurf entstand – nicht danach.

SwissTechNova Praxisnotizen

Was Sie erwarten können, wenn Sie eine Machbarkeitsstudie beauftragen

Ein typischer Ablauf beginnt mit einem Ortsbesuch und der Prüfung der Kataster- und Zonenplandokumente des Grundstücks, gefolgt von ersten Baukörperstudien und einer schriftlichen Zusammenfassung der Einschränkungen, Potenziale und groben Kostengrössen. Je nach Komplexität kann dies in wenigen Wochen – nicht Monaten – abgeschlossen werden. Bewusst schnell, denn das Ziel ist eine frühe, fundierte Ja/Nein-Entscheidung und keine Ausführungsplanung. Sobald die Studie eine tragfähige Richtung bestätigt, wird sie zum Referenzdokument für das Planungsteam, das in die detaillierte Architektur einsteigt.

Die wichtigsten Erkenntnisse

• Eine Machbarkeitsstudie prüft Zonenvorschriften, Grundstücksbeschränkungen, Baukörperpotenzial und grobe Kosten, bevor irgendeine Planungsarbeit für einen Neubau beginnt.
• Grundstücke in Zollikon und Küsnacht unterliegen spezifischen Baulinien-, Höhen- und Flächenvorschriften, die diesen Schritt unerlässlich – nicht optional – machen.
• Die Machbarkeitsanalyse für Neubauten unterscheidet sich grundlegend von der Renovationsplanung, die innerhalb eines bestehenden Tragwerks arbeitet und anderen regulatorischen Zeitplänen folgt.
• Eine frühzeitige Machbarkeitsprüfung schützt Ihre Kapitalinvestition, indem Risiken erkannt werden, bevor Bewilligungen, Verträge oder Planungshonorare gebunden sind.
• Die Studienergebnisse fliessen direkt in die Architekturplanungsphase ein und halten das gesamte Projekt von Beginn an auf Kurs.